«Если вы просто построите на земельном участке жилой дом, не факт, что вы его зарегистрируете в право собственности», – Андрей Ляшков, директор агентства недвижимости «Ларец»

- Здравствуйте!

- Достаточно большой отклик со стороны слушателей. Расшифровка нашего прошлого эфира от начала мая сегодня лидирует на нашем сайте по количеству просмотров – больше 2,5 тысяч просмотров вот за этот короткий период времени. Я так думаю, что у наших слушателей могут появиться вопросы. Если таковые появятся действительно, звоните нам по телефону 2-066-066, но не спешите – мы, может быть, в конце программы подключим телефон. Но, по крайней мере, вы можете уже писать на +7-963-870-10-00 или 404-582-017 – наше эфирное ICQ, а предыдущий номер был для мессенджеров Viber, WhatsApp и Telegram. Сегодня я пригласил в эту студию Андрея для того, чтобы обсудить тему, которая ему тоже близка. Если помните, мы все время затрагивали рынок недвижимости южных регионов, Краснодарский край в первую очередь, Сочи и прилегающие к ним, к нему… Сочи все-таки у нас какого рода?

- Сочи.

- К Сочи территориям. А сегодня мы поговорим о малоэтажном строительстве. Итак, условно нашу программу можно разделить на две части: о малоэтажном строительстве в Перми, в Пермском крае; и, собственно, о малоэтажном строительстве в южных регионах.

- Да, Артем, все верно. Давайте, наверно, так и сделаем, разделим. Хотя вот, если касаться юридической точки зрения вопроса, то у нас законодательство одно, и что справедливо для города Перми, Пермского края, абсолютно справедливо для Краснодарского края, в том числе города Сочи. У нас сейчас лето, замечательная погода в Перми, замечательная погода в Сочи, и как раз-таки начался уже, наверное, недели 2-3 – это дачный сезон. И как раз сейчас волна основных покупателей – это покупателей, это подбор вариантов для строительства собственного жилья, приобретение, может быть, дачи готовой, либо земельного участка для строительства той же самой дачи. Давайте разберемся. Вот я работаю в недвижимости достаточно давно, и ни разу, наверное, за свою практику не видел покупателя, который бы грамотно покупал земельный участок. Вот ну просто ни разу! То есть как правильно покупать земельный участок? Вот, наверное, не важно – для садоводства или для индивидуального жилищного строительства – справедливо и для этого назначения, и для этого. Да вот, кстати…

- Кстати, всегда ведь кажется, что это достаточно просто. Ну что… Поехал, посмотрел – место понравилось.

- У нас сейчас, не секрет, да, существует даже судебная практика по сносу жилых домов, которые находятся в зоне газопровода либо нефтепровода. Это вот Адищево, в том числе Запруд. Почему такая ситуация вообще стала возможной? Ну потому что люди не получают градостроительные планы, не получают разрешение на строительство. Тем более у нас дачная амнистия, которая позволяла регистрировать и строить свои дома, регистрировать право собственности без получения разрешительных документов. Поэтому, скорее всего, такая ситуация и стала возможной.

- Там как раз люди уповают на то, что вроде как все разрешительные документы были, и претензии возникли уже постфактум. Ну это отдельная история. У нас информационная служба за этим пристально следит, потому что она еще в развитии находится.

- Да. Ну, смотрите. То есть с чего вообще надо начать для того, чтобы приобрести земельный участок – не важно, опять же, повторюсь, Краснодарский край или город Сочи. Во-первых, смотрим земельный участок сам, да. То есть как правильно его посмотреть? Потому что тот земельный участок, который вам показывает продавец, это не значит, что этот земельный участок действительно находится в этом месте. То есть надо выяснить. То есть это можно заказать кадастровую выписку по кадастровому номеру конкретного земельного участка. На самом деле это не так дорого и не так долго. Вы увидите координаты, X-, Y-координаты, которые можете передать кадастровому инженеру, и он вынесет эти точки в натуре, т.е. покажет фактически – земельный участок находится в этом месте или в другом.

- Куда можно будет вкопать палку.

- Да. Да, есть истории, когда продавец показывает: «Вот замечательный земельный участок». На самом деле он где-нибудь в 300-х метрах и в кустах. Это причем истории Пермского края. То есть это не какие-то вымышленные истории, такие ситуации были. Поэтому выносим точки в натуре. Если земельный участок поставлен на кадастровый учет без координат, т.е. не было проведено межевание, я бы вообще не рекомендовал такой земельный участок рассматривать, если он не в существующей застройке, где видно, что огорожено забором. То есть и понимаешь, когда обойдешь соседей, что, наверное, скорее всего там можно такой земельный участок покупать в этих границах. То есть надо очень пристально на это обращать внимание. Второй момент. У нас люди покупают земельные участки без градостроительных планов. Градостроительный план – опять же, для чего он нужен? Это пятно застройки. У нас есть очень много сейчас ограничений, т.е. они введены правилами землепользования и застройки, т.е. это именно вид разрешенного использования в градостроительном плане, пятно застройки, и понятно, что можно на этом земельном участке построить, и какие существуют ограничения применения этого земельного участка. То есть без градостроительного плана просто вот…

- А где его взять? Это тоже межевая контора предоставляет?

- Нет, это департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, если касается города Перми. Он выдается бесплатно, не надо деньги за это платить. Единственное – нужно, наверное, заплатить за топосъемку. Топосъемка вам пригодится. Это съемка высот, т.е. пригодится для строительства. То есть вы передадите ее проектировщику, и проектировщик вам сделает посадку того дома, который вы выберете. То есть опять же это нужно делать всегда. Без градостроительного плана земельный участок покупать нельзя. То есть с учетом нынешней сложившейся практики, ни в коем случае просто.

- Градостроительные планы. Ну в пределах города Перми не так много свободных земель, которые можно использовать под индивидуальное строительство. Больше это районы, Пермский район. А где там искать градостроительные планы? В муниципалитетах?

- Также в администрации. Да, в администрации Пермского муниципального района. То есть либо каких-то других муниципальных районов. Выдается градостроительный план, безо всяких проблем.

- Отказать в его выдаче не могут?

- Нет, отказать в выдаче не могут. Есть ограничения, действительно. Там показаны и ограничения какие-нибудь, санитарно-защитные зоны, возможно, там еще какие-нибудь зоны, которые обременяют земельный участок. То есть в любом случае видно коммуникации, т.е. где какие проходят рядом. То есть это все нужно. То есть когда вы делаете топографическую съемку, в любом случае согласовываете ее с владельцами сетей, т.е. это вам и нужно будет. Если, например, проходит газопровод рядышком с вашим земельным участком, у него есть санитарная, охранная зона газопровода. То есть понятно, что в охранной зоне газопровода тоже строить нельзя. То есть вот такие моменты, они в любом случае вам необходимы. Почему? У нас заканчивается так называемая дачная амнистия, и даже сейчас кадастровая палата уже не ставит на кадастровый учет построенные жилые дома без разрешения на строительство. То есть мы пошли по правильному пути, нужно разрешение на строительство. И не нужно акт ввода в эксплуатацию в случаях индивидуальных жилых домов, а разрешение на строительство всегда получать нужно. Поэтому, если вы просто построите на земельном участке жилой дом, не факт, что вы его зарегистрируете в право собственности. Абсолютно. Там есть…

- Ну его ведь можно под дачный зарегистрировать домик?

- Нет, разрешенное использование там предусмотрено… Территориальная зона, например, зона Ж-3, Ж-4, Ж-5, т.е. это вот жилые зоны, например, что касается нашего города Перми, где можно строить индивидуальные жилые дома. То есть в любом случае там есть какие-то ограничения. Отступ от границ земельного участка, от красной линии. Либо расстояние от дома до дома не менее 6 метров, либо от постройки. Вам просто кадастровая палата не поставит такой дом. И очень много случаев, очень много прецедентов, тем более мы этим занимаемся. То есть это вот как раз справедливо для нашего региона, для Краснодарского края, для абсолютно всей территории Российской Федерации. То есть это что касается земельных участков. И коммуникаций. То есть я опять же не советую людям покупать земельный участок без полученных технических условий хотя бы на электричество и на газ. Ну просто понятно – газ есть не езде, но на электричество технические условия должны быть. То есть это нужно, потому что…

- А с водой? Бог с ним, можно скважину пробить?

- Можно скважину индивидуальную. Опять же, не во всех муниципальных образованиях есть возможность. Ну, например, в Полазне воды нет, хоть закопайся. То есть вам могут продать земельный участок, вы прокопаете скважину, а там просто нет воды, даже на глубине 100 метров. То есть если вы там пробуритесь, то это будет вода абсолютно непригодная, белого цвета как молоко. Здесь надо брать технические условия на воду, т.е. надо выяснять, по соседям походить: есть ли вода, можно ли пробурить скважину. Вот такие вещи. То есть их знают только местные жители. Понятно, продавец вам никогда об этом не скажет. Технические условия… Подключать не так долго на самом деле. Тем более сейчас наступило время покупателя: продавец заинтересован в покупателе, он будет вынужден ждать. Ну так или иначе можно передать какой-нибудь небольшой аванс или задаток с оговоркой, что он возвращается в случае, если не будет возможности подключаться к тому-то, к тому-то, к тому-то. Все.

- А есть сейчас ведь в рамках муниципалитетов свободная земля, которая не может быть продана просто так. Сначала она, вроде как, передается в аренду. И только после того, как начинаешь там какое-то строительство, сдаешь дом, если у тебя есть разрешение…

- Да, ты можешь выкупить этот земельный участок – 1,5% от кадастровой стоимости при условии, если там жилой дом был достроен, получены на него, соответственно, документы о праве собственности. В этом случае можно обратиться в муниципалитет и выкупить. Пока, в этом году, 1,5% от кадастровой стоимости.

- А есть вероятность того, что вырастет?

- Повысят, да. Повысят, по-моему, до 7,5%, если я не ошибаюсь. Могу ошибаться. Не точно.

- При этом нужно учитывать, что у нас сегодня пересмотрели кадастровые стоимости и…

- Да, кадастровая стоимость реально выше рыночной на сегодняшний день.

- Практически везде?

- Может быть, не практически везде, но по городу Перми те земельные участки, с которыми мы сталкиваемся в работе, всегда процентов на 30, на 40, именно по земельным участкам кадастровая стоимость выше где-то в два раза.

- Принципиально, если смотреть опять же на коммуникации, на техническую возможность подключения… Не существующие уже форматы подключения, а вот именно техническая возможность. Говорят: «Да, возможно, газ будет, но лет через 20 или через 5». Или: «Электричество, да, можно бросить вот от соседней деревни».

- У нас есть замечательное постановление, т.е. государство так или иначе воздействовало на наши естественные такие монополии – это на электричество и на газ. В радиусе 500 метров можно за 500 рублей подключить электричество. По-моему, в радиусе 200 метров по постановлению №1314 можно подключить газ. То есть это будут технические условия. 40 000 рублей – и ждать в течение 2-х лет, но газ все равно у вас будет. То есть за 40 000. То есть вам подведут к границам участка.

- А электричество бесплатно?

- Нет, 500 рублей.

- Подключение к электричеству?

- Да-да-да.

- При наличии технической возможности, как это у них называется.

- Да, официально срок полгода, если вы в радиусе 500 метров от сети. Не частной сети.

- А частная сеть – это…?

- Частную сеть, например, ведет себе кооператив – линию электропередач.

- Дачный?

- Да. То есть вы думаете: «О! Наверное, от этих сетей и будет 500 метров». А это частные сети. А может быть сети, к примеру, газбыт. Не знаю, как у них называется. Ну они разделились же. А может, в 2 км находятся. Кто его знает. Надо в любом случае выяснять.

- Если задавать принципиальный вопрос, все-таки в нынешних условиях, нынешних экономических я имею в виду, есть ли смысл ввязываться в стройку? Может ли это, в конечном итоге, сэкономить?

- Вот сейчас вообще уникальное время именно для приобретения готовых домов, потому что построить сейчас гораздо дороже, чем купить. Вот время именно так стало, поменялось. Ведь жилые дома, т.е. мы сами занимаемся строительством, прекрасно понимаю, сколько трудов.

- А где, кстати, вы строите и что вы строите?

- Мы строим таунхаусы в микрорайоне Запруд-2, ЖК «Голландский квартал». Такая небольшая реклама. Кому интересно, тот посмотрит. Мы до этого строили индивидуальные жилые дома по городу Перми и в Пермском районе. Знаем себестоимость строительства и видим, что сейчас реально жилые дома готовые в неплохих местах с подключенными всеми коммуникациями стоят дешевле, чем самостоятельно построить аналогичный дом. Не знаю, что будет через месяц, через два, через три. Может, цены вырастут. Может быть, ипотеку снизят. Может быть, санкции с нас снимут. Вот кто знает. И цены на недвижимость пойдут вверх, и такого шанса уже не представится. То есть реально можно сейчас купить отличный дом, у которого себестоимость, может быть, миллионов 10, миллионов за 6, за 7.

- В любом случае, нужно рассчитывать на стоимость выше, чем среднестатистическая квартира «двушка», «трешка»?

- Да не обязательно. Не обязательно, т.е. есть разные: эконом-сегмент, очень много частных застройщиков появилось, которые предлагают жилые дома за 3,5 млн, например, в Култаево. То есть я примерно понимаю, что себестоимость примерно такая и есть. С другой стороны, сейчас рынок вторичного жилья, поскольку он не поддерживаемый государством, у нас государство только поддерживает строящееся жилье льготной ипотечной ставкой, рынок вторичного жилья просел. Сейчас ни для кого не секрет, в связи с декабрем 2014 года, может быть, процентов на 30 цены упали. То есть не знаю, что будет опять же завтра, но так или иначе рынок вторичного жилья сейчас стоит. И спрос на индивидуальные жилые дома с целью приобретения как раз-таки связан, может быть, с тем, что рынок вторичного жилья стоит, и никто ничего не покупает, цены падают.

- Также и, собственно говоря, и с частными домами?

- Да-да-да.

- Напоминаю, в гостях программы «Районы-кварталы» сегодня Андрей Ляшков, директор агентства недвижимости «Ларец». Вижу, вопросы уже начали поступать, но мы, я думаю, ответим на них уже в заключительной части программы. Мы вот про таунхаусы вообще как-то расширили достаточно, говоря про индивидуальное жилое строительство. А вообще вот эти вот нормативные документы сегодня? Она постоянна, эта база меняется? Черт ногу сломит разбираться обывателю в том, какие допущения к использованию земли позволяют строить, скажем, 2-3-этажный дом. А то возьми, построй 4-этажный, тебя обвинят в том, что – как это неоднократно происходило в Перми – в том, что ты сдаешь квартиру… строишь квартиры на коммерческую продажу на территории, на земле, под это не предназначенной.

- Давайте разберемся. То есть у нас в Перми приняты правила землепользования и застройки. Есть различные зоны. Например, зона Ж-3, которая позволяет строить индивидуальные блокированные многоквартирные жилые дома. Зона Ж-4, которая…

- А что это значит – блокированные индивидуальные и…?

- Блокированные, это и есть таунхаусы. Блокированные многоквартирные – это не только таунхаусы. А вот блокированные индивидуальные – это, по сути, таунхаус. У нас нет названия официального – «таунхаус». То есть в документах это юридических вы не увидите. Это такое обывательское название и, по сути, это переводится как «дом в городе». Это новый формат жилья для города Перми и вообще для России. То есть он, может быть, не совсем новый. Раньше строили дом на две квартиры, т.е. это тоже таунхаус, только, может быть, людей в последнее время стало это интересовать. Почему? Потому что просто купить себе земельный участок, построить дом – это достаточно дорого в городе. Подвести коммуникации, т.е. построить дом – это нужно, во-первых, чтобы были свободные деньги. Потому что продать квартиру, где-то в это время жить, правильно рассчитать свой бюджет, всегда там умножая на два, когда строишь. Кто строил, тот меня прекрасно поймет, что в первоначальную смету никто не вложится. Блокированные индивидуальные жилые дома, т.е. таунхаусы, сейчас строят частные застройщики, и такой формат жилья для меня кажется перспективным. Потому что вы приобретаете, по сути, дом в городской черте на дорогом земельном участке со всеми необходимыми коммуникациями по приемлемой цене. То есть вы жилой дом в такую цену, за которую приобретете таунхаус, просто не построите. Поэтому вот… И все-таки там есть определенные опасности. Многие люди боятся переезжать в свой жилой дом, т.е. боятся, что, может быть, залезут. Есть всякие истории, когда залазят в частные жилые дома, людей это пугает. А здесь есть соседи, т.е. и не страшно. То есть даже ребенка оставить в таунхаусе не страшно, нежели одного в жилом доме в частном. Новый формат жилья, абсолютно пользующийся спросом. Ну, мне нравится.

- У нас ведь нет достаточного количества земли в пределах Перми, чтобы развернуться таунхаусному строительству, если уж так говорить? Или все-таки есть?

- Находят. У нас город большой, земельные участки все равно есть. Опять же, выделяются многодетным. То есть это тоже земельный участок, который входит в оборот. Это зона Ж-4, Ж-3. Предоставляют.

- Эти правила землепользования и застройки, они приняты в каждом муниципалитете? В принципе, ведь они свои и нужно учитывать подход к конкретному муниципалитету к распоряжению собственной землей?

- Вообще на всей территории Российской Федерации действует земельный кодекс. Земельный кодекс обязывает муниципалитет разработать такие правила землепользования и застройки. Насколько мне известно, на всей территории Российской Федерации правила землепользования и застройки, которые были приняты на местном уровне, они действуют. То есть перед тем, как выбрать земельный участок, надо посмотреть, какой территориальной зоне соответствует тот или иной земельный участок для того, чтобы начать строительство. Лучше, конечно, чтобы был градостроительный план. Поэтому мы в начале программы-то на этом плотно и остановились. Сейчас сезон, хочется, чтобы люди приобретали земельные участки именно правильно, как надо. То же самое справедливо и к Краснодарскому краю, к городу Сочи.

- Я и хотел как раз предложить обратиться к югу.

- Да-да.

- Потому что все-таки многие прекрасно понимают, что жить на юге лучше в собственном доме. Яблони, груши…

- Да, яблони, груши. Учитывая южную специфику, надо понимать, что если покупаете земельный участок, надо просчитать, наверное, все. То есть если мы здесь покупаем землю, наверное, понимаем, что здесь вот работает всюду электричество, отсюда будет газ… То есть если здесь ветка газопровода проходит рядышком, то, скорее всего, вы…

- Рано или поздно…

- Рано или поздно, да. Там все доходит до смешного. Просто вот так называемая по пластику газовая труба, которая торчит, это не значит, что она на самом деле есть. Просто ее могли там вкопать накануне. Или, например, в скважине есть вода. Просто воды там нет, но туда налили воду, включают, и там вода оказывается.

- На момент продажи?

- Да, на момент продажи. Поэтому, если вам говорят продавцы, что вот здесь в 10-ти метрах проходит, например, газ, не факт, что он у вас будет. Если торчит, опять же, газовая труба, это не факт, что в ней есть газ и вам дадут к ней подключиться, даже если там газ есть. Технических условий не получите. Если электричество рядышком, это не факт, что вам опять же дадут подключиться. А если частные сети, то там ценник… могут вам сказать: «Вот вам полмиллиона. Хотите – подключайтесь, хотите – не подключайтесь». Надо все узнавать. Если вы покупаете земельный участок в горах где-нибудь, т.е. как вы туда будете подвозить строительные материалы. Если зимой, то это просто будет невозможно проехать. Но учитывая, что земельные участки там достаточно дорогие, и приемлемые по цене земельные участки – это все равно где-нибудь в горах или в отдаленности, вам должны все просчитать: действительно, будут ли там когда-нибудь коммуникации, возможно вообще туда будет проехать. Кроме того, там есть ограничения по вырубке деревьев. Если, например, диаметр ствола 400 сантиметров, то надо уже согласовывать с лесхозом возможность вырубки, иначе штраф от 30 до 50 тысяч рублей.

- За дерево?

- Да, за дерево. То есть вот именно южная специфика, вот она там дает о себе знать. То есть вы должны понимать это, если хотите приобрести на юге земельный участок.

- Вот спрашивают, как раз предвосхищая мой вопрос, по поводу свободных участков земли: «Фактически там все перераспродано, переподелено и новых участков в оборот не вводится, чтобы можно было приехать и в рамках какого-то муниципалитета где-нибудь в Краснодарском крае ближе к морю выбрать себе участок?».

- Нет, там вводятся. Вводятся. Администрация проводит аукционы, земельные участки можно купить с аукционов. Кроме того, не только у нас в Перми за третьего ребенка дают земельный участок, там также дают земельный участок за третьего ребенка.

- Ну это федеральная программа.

- Да, при условии, что вы зарегистрированы в этом муниципалитете, зарегистрированы более 5-ти лет. То есть, если у вас рождается третий ребенок, вы имеете право встать в очередь. Надо понимать, как быстро эта очередь будет двигаться. Так или иначе, земельные участки вводятся в оборот. С другой стороны – это опять же справедливо и для города Перми – очень много поддельных документов. То есть по земельным участкам это просто катастрофа. Подделывают ранее возникшее право прямо «на коленках»: на старом листе бумаге распечатают, фотошоп, поддельные печати. Также ставят на кадастровый учет такие участки без межевания и вам спокойно продают.

- Втюхивают их по приятной цене. Напомню, это программа «районы-кварталы», и гостях у нас сегодня Андрей Ляшков, директор агентства недвижимости «Ларец». Андрей, вот несколько вопросов, которые пришли к нам по каналам обратной связи, переадресую. Первое. «Как адекватно оценить стоимость земельного участка?». Я вот так вот упростил его, уже не буду длинную формулировку приводить нашего слушателя.

- Достаточно сложно оценить стоимость земельного участка, именно вот в настоящее время. Метод, который, как правило, применяют оценщики – метод сравнительного анализа, может быть не всегда справедлив именно к земельному участку.

- Ну он же лежит в основе кадастровой стоимости, вот этот сравнительной оценки?

- Нет. То есть метод сравнительного анализа – это когда мы сравниваем аналогичные земельные участки, примерно где-то вот рядышком находящиеся, чтобы было понятно. Поскольку сейчас рынок не такой активный, мягко сказать, да, и смотреть на стоимость, например, соседнего земельного участка, который продается уже пару лет, а больше никаких земельных участков в округе не продается, ну, наверное, это неправильный метод определения рыночной стоимости земельного участка. Поэтому мы все равно смотрим и сравниваем с другими участками, которые могут конкурировать, может быть, по отдаленности, по расположению, по близости, например, к реке, к дороге, к коммуникациям. То есть достаточно сложно, поэтому вот обычному специалисту…

- Неспециалисту.

- Да, неспециалисту сложно, да, определить стоимость. Как правило, т.е. если это в черте города Перми, мы примерно знаем стоимость за одну сотку, т.е. откуда начинается. От 100 тысяч рублей. Сейчас даже чуть пониже можно найти. Так, в среднем, от 100 тысяч рублей и выше. То есть если смотреть какие-нибудь районы, то там начинается, может быть, даже от 3-5-ти тысяч рублей за сотку, вот если там нет коммуникаций. Они поблизости, но рядышком их нет, нет дорог. Вот опять же сложно оценить стоимость земельного участка.

- Каждый случай нужно рассматривать индивидуально и лучше с привлечением специалистов.

Да, очень сложно. Да, потому что кто-то, может быть, где-то на склоне, и рядышком такой же земельный участок не на склоне. Вот стоимость абсолютно разная.

- Спрашивают о том, как вводить или менять назначение земельного участка. Возможные допущения использования его, например, под строительство не только жилого дома, но и, скажем, на продажу.

- В любом случае это через проект планировки, проект межевания территории, через общественное слушание, через градостроительную комиссию. Это достаточно сложная, длительная процедура, и надо для себя понять, готовы ли вы на эти расходы.

- А это дорогостоящее?

- Дорогостоящая процедура.

- И во времени она может растянуться?

- Да, и не факт, что она увенчается успехом. Если вы меняете, например, зону из Ж-3, Ж-4, в Ж-1, то готовьтесь к тому, что у вас, скорее всего, ничего не получится. Вот либо в какую-нибудь зону, которая по цене потом будет гораздо дороже стоить, земельные участки, если именно поменяется зонирование.

- Вот как раз в пику же пришел вопрос по поводу того, как можно изменить назначение земли для использования только под сельское хозяйство, если она примыкает непосредственно к сельскому поселению, к границе фактически сельского… к границе деревни, скажем.

- Нет, надо просто понимать. Да, в каждом поселении есть генеральный план развития поселения, т.е. это генплан, так называемый. Там уже все зоны. Вот, например, зона жилой застройки, какой-нибудь усадебной, зона СХ, т.е. сельскохозяйственного назначения – там все это распределено. Если вы хотите и у вас прямо граничит земельный участок с жилой зоной – вы, например, хотите в жилую зону перевести, т.е. проект планировки, проект межевания надо обосновать, почему именно так хотите сделать. Если, наоборот, хотите вывести земельный участок в сельскохозяйственную, и вы являетесь собственником земельного участка, также должны обосновывать, почему именно так. Все возможно, просто это процедура…

- Опять же, длительная, затратная.

- И надо обосновать, для чего. То есть опять же муниципалитеты не заинтересованы, чтобы, например, разрешенное использование поменяли на садоводство, да, а в конечном итоге годами земельный участок фактически не используется. И вот абсолютно реально, много земельных участков таких.

- Вопрос: «Часто можно видеть рекламу – жилой дом по цене квартиры. Миф или реальность? Собственный дом по цене квартиры».

- Это было справедливо, может быть, год тому назад. Сейчас продать квартиру, построить дом, наверное, возможно, но смотря какая квартира и смотря где он будет строиться.

- Насколько мне память не изменяет, у нас до сих пор кое-где можно встретить такие рекламные объявления.

- Можно, смотря, опять же, какой дом. Если вы продаете квартиру, вы должны понимать, что вы должны на эти деньги – если у вас нет земельного участка – купить земельный участок, провести туда коммуникации, построить дом, чтобы он действительно был пригодный для проживания. То есть это достаточно дорого.

- Нет, ну насколько я понимаю, здесь речь-то идет уже о построенных домах, т.е. цена за дома.

- Надо смотреть, где опять же дома. Если это дома просто из бруса какие-нибудь, 150 на 150, где-нибудь в Башкултаево, там много таких коттеджных поселков, не буду называть их, а то опять навлеку на себя гнев собственников этих поселков. Там реально обмены происходят. Ну просто жить-то там невозможно: там нет дорог, построены дома из бруса, которые отапливаются от электрического котла.

- От электричества?

- Да. То есть это будет отопление в зимний период 15-20 тысяч рублей, а то и дороже. То есть вот насколько такой дом нужен, да? Надо ли его менять? Нет дорог, т.е. нормальная дорога не отсыпана. Наверно, такой дом можно поменять.

- Технический вопрос. Не знаю, переадресовывать вам его или нет, но он пришел самым первым. По поводу технического оснащения сегодняшних наших…

- Кадастровых инженеров?

- Кадастровых инженеров, да. «Неужто надо ходить с GPS-навигатором», – человек спрашивает, когда…

- Нет, есть специальное оборудование, которое позволяет им по тем координатным точкам, в той системе координат, в которой можно увидеть в кадастровой выписке – X-, Y-координаты. Различные есть системы координат. Я не кадастровый инженер, поэтому…

- Ну ведь…

- И можно… Это специальное оборудование, которое очень дорого стоит. Все кадастровые инженеры в большинстве случаев обладают. Именно серьезные компании, даже, может быть, не очень крупные, обладают этим оборудованием и могут вынести точки в натуре по вашему желанию. Как правило, это 500 рублей одна точка – это средняя рыночная стоимость, кому интересно.

- Это, на самом деле, очень важно. Особенно для густонаселенных пунктов, потому что там споры, бывает, и за 50 сантиметров. Причем, в суде и, причем, это стоит и денег, и нервов соседям.

- Да, действительно. Вот у нас, опять же, требования по межеванию земельных участков, по-моему, в законодательстве с 1998 года, и кто первый отмежевал земельный участок, соответственно, он может какие-то допустить нарушения. Например, передвинул точки на метр от забора соседа, а сосед и знать не знает, живет годами. Потом, когда он начинает уже свой земельный участок ставить на кадастровый учет с координатами, возникают такие проблемы, приходится проводить экспертизы специальные. Ну есть, да.

- Тут лучше газетку, что называется, подстелить заранее, и лучше переплатить за эти дополнительные точки по 500 рублей?

- Да, поэтому я рекомендую и приобретать земельный участок, чтобы не было конфликтных ситуаций, именно уже с конкретными координатными точками, когда была проведена процедура межевания, точки были согласованы с соседями и... То есть чтобы не было конфликта потом потенциально. Всегда будет, это просто мина замедленного действия, т.е. если у вас участок не отмежеван, у вас конфликт будет 100%.

- Если возвращаться опять на юг нашей дорогой Родины. Три минутки у нас. Все-таки меня интересует, как больше, как обезопасить себя в части приобретения уже готового жилья? Мы с вами в прошлой программе касались немного этой темы. Но такую интересную формулировку вы произнесли – «жилой гараж», и мы с вами об этом говорили, но за эфиром. Там, насколько я понимаю, с учетом высокого достаточно спроса строят такой…

- Это формат жилья, причем не только в Краснодарском крае. Я был в Крыму много раз и там такой же формат жилья видел. То есть существует мой гараж, который выделен был еще в советское время, в кооперативе, и надстраиваются спокойно 3-4 этажа. На первый этаж ставят машину, дальше поднимаются по лесенке, по этажам. Вот такой формат. Понятно, это назначение нежилое, остаться там нельзя.

- Если ты живешь сам – хорошо. А вот если ты соберешься это продать или кто-то захочет это купить, с этим могут возникнуть проблемы?

- Когда большой спрос, проблем с этим не возникает. То есть либо просто уже выставляют цену, которая могла бы заинтересовать. Не всех интересует именно регистрация по месту пребывания, да. Может быть, зарегистрирован у себя в городе или временная регистрация где-нибудь в другом месте в этом же населенном пункте, а живет вот в таком «жилом» гараже, его вполне все устраивает. С неплохим ремонтом. Может даже кому-то это нравится. Тем более по той цене, по которой предлагают – за 700-800 тысяч можно купить гараж 100 кв. метров, при том, что рыночная стоимость 1-комнатной квартиры начинается где-то от 2 млн…

- Да, выгодно. По поводу вот аренды и земли в собственности. Вот как раз я задавал вам эти же вопросы, только уже в промежутке. Не всегда землю можно выкупить, иногда ее муниципалитет предлагает в аренду. Что это значит?

- В аренду… Действительно, вот аренда на самом деле – это неплохой вариант приобретения земельного участка. То есть аренда, понятно, стоит чуть дешевле рынка, т.е. не как собственность, а чуть дешевле. То есть действительно есть рынок купли-продажи участков, которые находятся у муниципалитета в аренде. То есть можно построить на нем жилой дом и выкупить – 1,5% от кадастровой стоимости. Вот и все. Без ограничений.

- Надо бегать и охотиться за подобными участками.

- Как правило, стоимость процентов на 20, на 30 дешевле. Вот мы такие участки выкупали в Запруде. Если рыночная цена участка в собственности 2 млн рублей, то в аренде он стоил 1,5. То есть…

- То есть это право аренды вы выкупали?

- Право аренды, да.

- А если напрямую брать у муниципалитета, то это…?

- Это надо смотреть на сайте департамента имущественных отношений администрации города Перми. Там достаточно много земельных участков предлагается в аренду. То есть можно выкупить земельный участок, да.

- Потом уже, использовав его по назначению, построив там дом, например…

- Да, можно приобрести его в собственность.

- Сейчас, я думаю, все обратятся, и наши слушатели, к департаменту имущественных отношений. Спасибо большое! Истекло наше время в эфире, к большому сожалению. До новых встреч, потому что вопросов достаточно много. Напомню еще раз, Андрей Ляшков, директор агентства недвижимости «Ларец» был гостем программы «Районы-кварталы» на этой неделе. Спасибо вам еще раз за участие!

- Спасибо, Артем!

- До свидания!

__________________

Программа вышла в эфир 26 мая 2016 г.