Верхний баннер
17:26 | ЧЕТВЕРГ | 28 МАРТА 2024

$ 92.59 € 100.27

Сетка вещания

??лее ????ов??ое ве??ние

Список программ
12+

отдел продаж:

206-30-40

16:48, 16 ноября 2017

«Департамент градостроительства при определении места допустимого размещения объекта капитального строительства почему-то вместо отступа от лесных насаждений отступает от границ зоны городских лесов, где лесных насаждений может и не быть», - Владимир Осытин, директор ООО "УралРегионНедвижимость"

«Департамент градостроительства при определении места допустимого размещения объекта капитального строительства почему-то вместо отступа от лесных насаждений отступает от границ зоны городских лесов, где лесных насаждений может и не быть», - Владимир Осытин, директор ООО "УралРегионНедвижимость"
«Департамент градостроительства при определении места допустимого размещения объекта капитального строительства почему-то вместо отступа от лесных насаждений отступает от границ зоны городских лесов, где лесных насаждений может и не быть», - Владимир Осытин, директор ООО "УралРегионНедвижимость"
В программе «Районы-кварталы» обсудили дачную амнистию и градостроительную политику в Перми с директором компании "УралРегионНедвижимость" Владимиром Осытиным. Ведущий: Артём Жаворонков.

Ведущий: – Добрый день, дорогие друзья. На «Эхе Перми» программа «Районы, кварталы». Меня зовут Артём Жаворонков. Юрий Кулебакин работает за звукорежиссёрским пультом. Сегодня поговорим о межевании земельных участков, о градостроительной политике, о том, как правильно и по закону строить объекты недвижимости, как подходить к строительству этих самых объектов, а также выбору земельных участков. В гостях у нас Владимир Владимирович Осытин, директор компании «УралРегионНедвижимость». Владимир Владимирович, добрый день.

Гость: – Добрый день.

Ведущий: – Очень актуальная тема – межевание. Она сегодня звучит не только из радиоприёмников, но и с телеэкранов, активно чиновники включились в эту работу, законодатели на федеральном уровне поговаривают о том, что без межевания как такового скоро будет очень сложно манипулировать земельными участками, которые вроде как бы многими читались собственностью. Но мне хотелось бы всё-таки начать с того, чем занимается «УралРегионНедвижимость», потому что название вашей компании, по крайней мере, в Перми точно на слуху.

Гость: – Наша компания уже больше 10 лет является одним из лидеров рынка земельных отношений и оформления прав собственности на объекты недвижимости. Начало нашего предприятия с 2006 года, когда мы получили первые лицензии, после этого лицензии были отменены. Несколько сотрудников получили аттестаты кадастровых инженеров. В нашей компании находятся юристы, специалисты в градостроительстве и в других областях, связанных с земельными отношениями и объектами недвижимости.

Ведущий: – 10 лет на рынке – это ведь достаточно существенный пакет опыта. Я так понимаю, что не только частные лица, но и юридические лица являются вашими партнёрами, заказчиками.

Гость: – Мы работаем с клиентами, не смотря на размер данных клиентов. Мы можем работать как с крупными предприятиями, так и с частными лицами. Вопрос размера несущественен, вопрос сложности проблемы – вот он существенен. От этого уже строится наша политика, как мы работаем с клиентом.

Ведущий: – Предвосхищая основной вопрос нашей сегодняшней программы, всё-таки степень сложности вопроса, решение этого земельного вопроса не зависит от того, юридическое лицо к вам обращается или частное.

Гость: – Совершенно верно. Вопросы бывают и у юридических лиц, самые простые – такие как просто отмежевать земельный участок, так и у физических лиц, когда на их земельном участке возникают сложности с оформлением объектов недвижимости, либо с увеличением участка, либо с уменьшением участка, либо с реестровой ошибкой.

Ведущий: – Это тоже имеет место?

Гость: – Да, тоже имеет место. Реестровые ошибки во время межевания возникают во многих случаях, эти случаи мы можем с вами проговорить и описать, какие бывают при формировании земельного участка в собственность.

Ведущий: – Вообще кстати межевание многими обывателями воспринимается как нечто достаточно простое. Позвонил кадастровому инженеру, он приехал с колышками, он эти колышки вбил. К тому же сегодня есть высокие технологии, возможность привязки к местности через спутники так далее Ан нет, не всё так просто. Перед нашей программой вы мне несколько примеров привели, которые меня, на самом деле, в ступор поставили по части того, что межевание сегодня является чуть ли не ключевым действием при оформлении участка в собственность.

Гость: – Да, да. На самом деле, всё начинается с земли. Сначала была земля. Как сказал Марк Твен: «Покупайте землю…

Ведущий: – И дальше вы увидите, что может быть с вами, и какими обременениями эта земля может лечь на ваши плечи.

Гость: – Этот актив, его становится с каждым годом меньше. Мы начнём говорить о том, какая существует процедура. Процедура, на самом деле, при проведении межевании состоит из нескольких этапов. Первый этап – это никак не работа кадастрового инженера, а именно выезд геодезистов. Именно геодезисты снимают с помощью различного оборудования ваш земельный участок. Кадастровый инженер приступает только на втором этапе, когда ему приходят результаты съёмки, и он начинает её обрабатывать – заказывать выписки кадастровые, запрашивать сведения из госфонда данных, из инвентаризации, либо иные документы, которые были у собственника. Он их анализирует и принимает решение о том, что границы данного земельного участка необходимо согласовать с такими-то собственниками. У нас на каждом земельном участке есть смежные границы. Эти смежные границы, если они не были учтены и внесены в ГКН, требуют согласования.

Ведущий: – ГКН – это?…

Гость: – Государственный кадастр недвижимости. Сейчас это всё является одним общим словом Росреестр. Сейчас и  государственный кадастр недвижимости, и регистрация происходят одновременно через «единое окно». Ещё раз повторю про границы, и как их необходимо согласовывать. Вы увидели, что ваши границы пересекают, всегда есть возможность в добровольном порядке согласовать эти границы со смежником, не прибегая к услугам тех же самых юристов или обращению в суд. Всегда дешевле провести межевание земельного участка без судебных споров.

Ведущий: – Полюбовно.

Гость: – Да. Потому что любой судебный спор – это работа, минимум, юриста, минимум, кадастрового инженера. А часто бывает ещё и экспертиза землеустроительная, которая устанавливает, какие были на самом деле границы. Дальше. Если мы решаем вопрос мирным путём – мы вызываем геодезиста, он нам выносит границы. Определяем, согласны мы с этими границами или не согласны. Дальше мы смотрим, какие объекты расположены на этом  земельном участке, объекты принадлежат мне или принадлежат соседу, когда были эти объекты построены, построены в соответствии с град. регламентами, или они построены не в соответствии. Напомню, что основной градостроительный регламент, которым люди на самом деле пренебрегают, это отступы от границ земельных участков. То есть начинают строить вплотную к границам земельного участка свои объекты недвижимости, что на самом деле нарушает права собственника соседнего участка, нарушается инсоляция и другие нормы. В данном случае необходимо строить объект, обратившись к специалистам, чтобы они вынесли точки на местности и отступили минимум для ИЖС – 3 метра, от красной линии может быть отступ и более 3-х метров – 5, 8 метров, в зависимости от территориальной зоны.

Ведущий: – Красная линия – я слушателям поясню – это линия территории общего назначения.

Гость: – Это территория общего пользования под дорогами, скверами, иными объектами недвижимости, которые являются землями общего пользования. Это тот объект, который должен быть свободен для неограниченного числа лиц, для всех. Это может быть и тротуар, и дорога, и сквер. Кроме данной ситуации возникает ещё одна проблема – это отсутствие как такового межевания, когда ты хочешь построить объект недвижимости. Всем должно быть известно, что без уточнённых границ земельного участка невозможно получить градостроительный план земельного участка, это документ, на основе которого ты формируешь схему либо проект и получаешь разрешение на строительство. При отсутствии межевания, данный КПЗУ выдать не могут органы местного самоуправления. Поэтому обращаем ваше внимание: перед тем, как вы хотите построить объект недвижимости, всегда необходимо сделать, как минимум, межевание. Дальше, по желанию провести топографическую съёмку, отбить высотные отметки своего земельного участка.

Ведущий: – Это на что-то может повлиять?

Гость: – Да, потому что при грамотном строительстве вам необходимо определить высоты, потому что проектировщик пользуется этими отметками для проектирования любого здания, сооружения либо другого линейного объекта. Сначала мы выполняем межевание – это первый этап, проводим по желанию заказчика топографическую съёмку, после этого подаём документы через МФЦ на ГПЗУ – градостроительный план земельного участка, где мы видим пятно застройки и видим те ограничения, которые необходимо либо согласовать, либо строить в соответствии с ними.

Ведущий: – Ограничения всегда

Гость: – Да, основные сложности возникают от того, что, первое – не все ограничения внесены в государственный кадастр недвижимости. И второе – это не планомерная и не всегда взвешенная политика департамента градостроительства и архитектуры города Перми. Соответственно, когда человек только начинает строить объект недвижимости, он получает ГПЗУ, но от времени получения ГПЗУ до получения разрешения на строительство есть некий период. И в этот период начинают вноситься довольно-таки серьёзные изменения в град. Регламенты, при которых, человек, видя своё пятно застройки и уверен, что оно там может построить объект недвижимости, на выходе получает отказ в выдаче разрешении, в связи с тем, что там появилась какая-то охранная зона.

Ведущий: – Как раз пример, охранная зона, что может появится?

Гость: – Одно из самых серьёзных сейчас – наличие лесного участка на твоём участке. Если лесной участок и лесные насаждения находятся ближе, чем 30 метров, то в данной территории построить объект недвижимости просто не разрешат. Поэтому стоит обратить внимание, где проходит зона лесов городских, либо, если это за пределами населённого пункта, зона лесов, которая находится за пределами населённого пункта.

Ведущий: – То есть получается, что ведь это ошибка не самого пользователя, а ошибка тех органов, которые выдают ему такое разрешение.

Гость: – Часто толкование закона у различных государственных органов различается. Местная власть, именно департамент градостроительства и архитектуры, вместо отступа от лесных насаждений отступает от зоны ГЛ – городских лесов. Хотя сама зона городских лесов – это ещё не однозначный вопрос, есть ли там лесное насаждение или нет. Сами леса подразделяются на лесные земли и нелесные земли. Они могут быть протаксованы –  есть такое понятие, протаксованность – как не лесной земельный участок, а как спецплощадка. Так вот, на таких участках лесных насаждений нет. В СП указано – именно от лесных насаждений, а конкретика – это деревья. По логике, если там деревья есть, то объект должен расположиться не ближе 30 метров. Но чаще меряют не от лесных насаждений, а от границ зоны. А зоны могут быть и без насаждений, деревьев там может и не быть.

Ведущий: – Вскрываются все эти проблемы только тогда, когда участок уже межёван. Или можно их предвосхитить как раз на стадии межевания или…

Гость: – Вскрываются эти проблемы в тот момент, когда ты получаешь либо градостроительный план земельного участка…

Ведущий: – То есть уже межёванного участка?

Гость: – Да, либо разрешение на строительство. Часто у тебя участок предоставлен под ИЖС, и никаких ограничений в кадастровом паспорте, в кадастровой выписке ты не видишь, потому что они не были внесены. Ты, как добропорядочный гражданин подаёшь на ГПЗУ, тебе рисуют пятно застройки, на котором ты не сможешь построить даже минимальный индивидуальный жилой дом.

Ведущий: – А если построишь – заставят снести.

Гость: – А если построишь – это будет уже тема отдельного разговора, это будет являться уже самовольной постройкой. Прошу заметить, что строительство объектов недвижимости на земельных участках, предоставленных под ИЖС, уже 2 года (а на самом деле это всегда требовалось) осуществляется только через разрешение на строительство. Большинство наших граждан сначала строят объект недвижимости, а потом только задумываются получить разрешение на строительство.

Ведущий: – Я понимаю , что у вас, дорогие слушатели, есть желание свой частный вопрос  задать, но вы его лучше оставляйте потом в комментариях к расшифровке нашего сегодняшнего эфира, а их обязательно Владимиру Владимировичу переадресую Договорились, Владимир Владимирович?

Гость: – Договорились.

Ведущий: – Потому что мы какие-то конкретные случаи разбирать сейчас просто не в состоянии в силу ограниченности эфирного времени. Мы достаточно большой блок тем обозначили – это разрешение на строительство. Факт, что очень многие оказываются перед решением суда, как правило, о сносе незаконной постройки возведённого ли капитального дома, многоквартирного ли дома, объекта коммерческой недвижимости тогда, когда выясняется, что земельный участок, на котором этот объект расположен, был оформлен с нарушением существующих норм. Давайте здесь поподробней. Во-первых, всё-таки, что должно предварять строительство жилого объекта или нежилого, просто объекта недвижимости?

Гость: – Обращаю ваше внимание ещё раз – это наличие земельного участка в соответствующей территориальной зоне. Обязательно необходимо изучить виды разрешённого использования, установленные для данной территориальной зоны. Не всегда есть возможность у гражданина или юридического лица внимательно отслеживать все изменения в правилах землепользования и застройки города Перми.

Ведущий: – Они вносятся туда регулярно кстати.

Гость: – Они вносятся туда регулярно с частотой даже несколько раз в месяц. Кроме наличия территориальной зоны, нужно обращать внимание любому собственнику земельного участка, что вокруг вашего земельного участка располагается. С чего бы мы начали? Первое — это вынос точек на местности, определили, где у нас проходят границы земельного участка, и не расположены ли на этом земельном участке какие-то чужие, либо самовольные объекты недвижимости. Второе – запросил бы необходимые техусловия для подключения коммуникаций в дальнейшем. Я бы понял в каком случае, в каком месте я бы мог располагаться оптимально, с меньшими затратами на свой объект недвижимости. Часто у нас объекты недвижимости строятся, и выясняется через много-много лет, что этот объект недвижимости располагается в охранной зоне какого-то серьёзного линейного объекта, такого, как нефтепровод либо газопровод, что в дальнейшем как раз и приводит к искам и к решениям суда о сносе самовольной постройки. Поэтому любой собственник должен задуматься перед тем, как возводить объект недвижимости без разрешения на строительство. И только этот объект в 95% случаев, не во всех, даёт уверенность, что ты этот объект построишь, введёшь его в эксплуатацию и зарегистрируешь право. Что нужно сделать после выноса границ на местности и получения технических условий? Необходимо обратиться к проектировщику и заказать у него либо схему планировочной организации для земельного участка, если это ИЖС…

Ведущий: – Где взять этого проектировщика?

Гость: – Проектировщиков у нас в городе Перми с допуском СРО у нас вполне достаточно. Это компания, которая имеет в своём штате несколько сотрудников с допуском СРО. Вы можете зайти на любой сайт и выяснить в любом СРО, что это за фирма. Фирм большое множество, они оказывают довольно недорогие услуги.

Ведущий: – То есть это негосударственные компании?

Гость: – Это негосударственные компании. Проектировщик как раз подскажет ещё дополнительные вопросы, какие у него возникли, в данном случае мы вопрос решаем с ИЖС. Индивидуальное жилищное строительство имеет небольшое упрощение, по «дачной амнистии», закон 93, говорится о том, что этот объект можно не вводить в эксплуатацию, то есть достаточно получения разрешения на строительство. И ты можешь после постройки объекта недвижимости через технический план, который готовит кадастровый инженер, зарегистрировать это право собственности.

Ведущий: – Не важно, работает у тебя этот объект недвижимости или нет, под крышей или нет, но уже будет право собственности на…

Гость: – Нет. На самом деле, если у вас объект не готов, регистрируется незавершённым строительством, в народе – незавершёнка. А если у вас объект уже построен, подключены коммуникации, сделана внутренняя отделка, стоят двери и окна – вы этот объект можете регистрировать без акта ввода в эксплуатацию. Но обращаю ваше внимание, что это действует только для ИЖС. Есть ещё более упрощённая процедура – это для участков, которые предоставлены под садоводство. Там достаточно подготовить один только технический план, и на основании технического плана-декларации регистрируется уже объект недвижимости. Зачастую собственники злоупотребляют, и на садовых участках начинают строить огромные объекты недвижимости. Обращаю ваше внимание, что неполучение разрешения на строительство не говорит о том, что можно строить не в соответствии с град. регламентами. Ты всё равно обязан делать отступы от границ земельного участка, чтобы не получить земельный спор, чтобы в дальнейшем никто не обратился в суд о сносе самовольной постройки, и тебе ничто не оставалось, как её снести. Ведь если решение суда вступило в законную силу, этот объект недвижимости узаконить никогда не получится. Тебе придётся объект недвижимости снести и начинать получать документы заново.

Ведущий: – На 10 сотках в 10 соток объёмом нельзя будет построить дом.

Гость: – Естественно. В каждой территориальной зоне есть процент застройки. Он установлен где-то 30%, где-то 40%. Конкретно для города Перми я бы вам сказал так: если ты без разрешения на строительство строишь объект недвижимости на участке, предоставленном под садоводство, пятно застройки всего лишь 7%, а с разрешением – 10%. Ели это ИЖС – то 30% Мы исходим из того, что люди, не зная эти условия, уже начинают возводить объекты. Часто возводятся объекты несколько лет. Поэтому прошу заметить, что если вы объект возводите, например, в 2017 году, не получив разрешение, это не факт, что в 2022 году вы получите это разрешение по тем нормам, которые существовали на 2017 год. Часто бывает, что объект строили в 2010 году, а закончили его строить в 2017 году

Ведущий: – Правила изменились.

Гость: – Так если ты разрешение не получал, соответственно ты подпадаешь под те требования, которые существуют сейчас.

Ведущий: – Правильно ли я понимаю, про процент от объёма участка и процент под застройку, что построить дворец в 70%земельного участка определённого объёма не получится, тебе просто не дадут это сделать.

Гость: – Да, всё верно. Но существует ещё несколько ограничений, на которые стоит обратить внимание. По нынешнему законодательству этажность считается с подземными этажами. Если раньше считались только надземные этажи, то сейчас и подземные этажи входят в этажность. А ИЖС можно строить не более трёх этажей. Часто бывает, что люди строят один подземный этаж – подвал, два надземных и третий ещё мансарда. Это в сумме уже четыре этажа. Соответственно, ты уже не подпадаешь под требования ИЖС. Соответственно, ты такой объект уже узаконить не можешь.

Ведущий: – А его ещё и снести могут, признав многоквартирным домом.

Гость: – Нет, тут не многоквартирный дом, а признав его не объектом недвижимости по требованиям ИЖС.

Ведущий: –  Спасибо за вопросы, дорогие друзья. Ещё раз повторю, что все вопросы, касающиеся конкретных случаев, я сегодняшнему гостю, Владимиру Владимировичу Осытину, переадресую лично. Мы не будем на них отвечать в эфире, но вы их задавайте. Мы сегодня говорим об общих правилах игры, и вопрос от слушателя, который я вам переадресую как раз: всё, о чём вы говорите, вы просто описываете ситуацию, или ваши специалисты способны эти сложности решить? За исключением, наверное, проектировщиков, которых у вас в штате не имеется. Во всех остальных вопросах вы компетентны.

Гость: – Действительно, любую болезнь проще предотвратить, чем лечить. Предупредить. Поэтому если вы собираетесь что-то построить или что-то приобрести в собственность, ми это что-то является земельным участком либо объектом недвижимости на земельном участке, стоит обратиться в специализированные компании…

Ведущий: – Это к вам сразу.

Гость: – Можно к нам, можно в иные специализированные компании – мы имеем большой опыт решения данных вопросов – и провести так называемый юридический анализ, который включает в себя работу геодезиста, кадастровых инженеров, проектировщиков и других специалистов в области земельных отношений и градостроительства. Из чего она состоит? Что мы делаем в первом случае? Когда приходит к нам человек и говорит о том, что он хочет приобрести земельный участок, мы задаём ему конкретный вопрос: выбрал он сам земельный участок или хочет, чтобы мы ему подобрали. Мы ему подбираем участок не так, как подбирает риелтор, исходя из того, что он получит от этого какой-то процент. Мы подбираем земельный участок, «в долгую играя», понимая, что в дальнейшем он возможно к нам обратится за разрешением на строительство. Поэтому мы его будем изучать и с точки зрения земельных отношений и градостроительства. Будем смотреть, есть ли там какие-то потенциальные земельные споры, отмежёван или неотмежёван земельный участок, есть или отсутствует реестровая ошибка, находится он в одной территориальной зоне или пересекает несколько территориальных зон, попадает он в границы земель общего пользования, так называемых красных линий, находится ли он рядом с лесами, водоёмами, линейными объектами, такими как нефтепровод, газопровод.

Ведущий: – ЛЭП тоже является? Спрашивают отдельно про это .

Гость: – Да, ЛЭП. Появилось не так давно ограничение в виде воздушной нашей гавани – аэропорт Большое Савино. В неё попало практически 80% территорий города Перми, что является на самом деле сейчас некой проблемой. Данную охранную зону точно так же требуется согласовать. Сейчас это нужно согласовывать в городе Екатеринбурге. Поэтому стоит обратить внимание, где располагается ваш земельный участок. Если вы подойдёте к вопросу во всеоружии – вы будете знать, с какими рисками при приобретении этого земельного участка вы столкнётесь. Другой вопрос – когда вы приобрели земельный участок уже с объектом недвижимости. В данном случае чисто обывательски подойти к соседям и спросить, а есть ли у них какие-то споры или недовольства в отношении этого объекта недвижимости или соседа.

Ведущий: – Причём сделать это лучше не тогда, когда вы уже приобрели, а накануне покупки.

Гость: – Да, до приобретения, конечно. Нужно прийти и спросить, есть ли какие-то земельные споры, либо считается, что чьи-то права нарушаются, такие как сход осадков, того же снега с крыши соседнего дома. Либо, грубо говоря, находится какой-то объект недвижимости, который пересекает его границы. Эти все споры, если вы приобретёте участок, перейдут на вас. И те риски сноса, и те расходы тоже перейдут на вас. Поэтому стоит обратиться к профессионалам, и это не риелторы, а минимум, юрист. Максимум – это несколько специалистов, которые изучат сам объект недвижимости, построен он в соответствии с требованиями, или он построен с нарушениями не только строительных норм, но и градостроительных норм. Основные из них, ещё раз отмечу: высотность, процент застройки, отступы – это то, что ты должен посмотреть, когда ты приобретаешь земельный участок с объектом недвижимости. Это можно сделать и с помощью специалистов, и самим визуально. Каждый из нас видит даже небольшой ручеёк, который ты посчитаешь, что не имеет никакого отношения – он тоже может иметь охранную зону прибрежную, в которой, если это аренда – не позволит тебе выкупить этот земельный участок, а если это собственность – не позволит на данной территории построить тебе объект недвижимости. Поэтому внимательно посмотрите вокруг земельного участка, располагаются ли там лесные участки…

Ведущий: – Леса, речки, озёра…

Гость: – Любой водоём, взглянуть, находится ли он рядом с дорогой. Обратить внимание, если он  находится рядом с дорогой, не попадает ли этот земельный участок в границы земель общего пользования, в красные линии. Впоследствии всё это может помешать человеку построить объект недвижимости, либо узаконить этот объект недвижимости. Такие вопросы возникают.

Ведущий: – Вопрос, наверное, дилетантский от слушателя, но я вам его переадресую. «Участок ещё немежёван, посмотрели на него, пригляделись, хотели бы здесь что-то построить. Где можно узнать, получить информацию, какие допустимые возможности использования этого участка имеются?»

Гость: – Я рекомендую неотмежёванный земельный участок вообще не приобретать. Но если нравится местоположение, всегда можно заключить соглашение, при котором вы вносите какой-то аванс (обращаю внимание – не задаток), а собственник в определённое время обязан провести межевание своего земельного участка. Это первый вариант. Второй: необходимо с помощью различных информационных ресурсов выяснить предварительно о своём земельном участке. Сейчас эти информационные ресурсы довольно-таки доступны. Первый и самый простой – это публичная кадастровая карта, где ты забиваешь кадастровый номер и указываешь все ограничения в отношении этого земельного участка. Но ещё раз обращаю ваше внимание, что если участок ещё не отмежёван, в публичной кадастровой карте ты его просто не найдёшь, не увидишь. И возникают проблемы в идентификации этого земельного участка. Есть ещё один ресурс, он довольно-таки хороший, он находится на сайте администрации города Перми – это ресурс ЕСГД, где ты можешь посмотреть градостроительные регламенты, установленные для данной территории.

Ведущий: – Те самые пресловутые зоны ЦС-1, ЦС-2 и так далее, они там все прописаны.

Гость: – Да, да, да. Кроме того возможно изучить, но это уже с помощью профессионалов – кадастровых инженеров, государственный фонд данных и выяснить, а какая конфигурация у земельного участка была в те годы, когда проводилась аэрофотосъёмка. Тебе это тоже даст вывод, какой ты участок будешь приобретать, в каких он был границах. На это стоит обратить внимание.

Ведущий: – Спрашивает слушатель: «Не тщетны ли всё? Вы говорили о том, что построенный в 2017 году дом может быть снесён в 2022?» Давайте поясним, что речь здесь идёт как раз о строительстве дома в 2017 году без соблюдения определённых требований. И тогда, раз правила меняются постоянно, значит, все находятся в зоне риска?

Гость: – Все, кто не получил разрешения на строительство, все находятся в зоне риска и те, кто имеет объекты недвижимости, незарегистрированные в Росреестре. Даже если у тебя объект недвижимости построен, но он имеет какие-то ограничения, либо имеет какие-то отступы от градрегламентов, ты тоже не застрахован от судебных исков. Поэтому ещё раз обращаю внимание, необходимо соблюдать градрегламенты, которые сейчас существуют, и не строить объект недвижимости без разрешения на строительство. Если это садовый дом – обратиться к профессионалам, чтобы они определили то пятно застройки, где можно расположить свой объект недвижимости жилой и нежилой, баню, или ещё что-то, чтобы он не нарушал прав смежных землепользователей. На это стоит обратить внимание. Кроме всего прочего вы же можете попасть и на штрафы, которые земельный контроль может вам выдать, если вы захватили чей-то земельный участок. Сейчас штрафы довольно серьёзные. Кроме всего прочего, вы можете использовать земельный участок с большей площадью и соответственно платить больше налоги. А если вы по факту используете меньшую площадь, зачем вы переплачиваете? Поэтому обязательно требуется провести уточнение границ земельного участка и определить, а какая у меня всё-таки площадь и сколько я должен платить? Обращу ваше внимание на то, что с 2018 года налог на объекты кап. строительства, объекты недвижимости будет исчисляться по кадастровой стоимости. И это не праздный вопрос, какой объект недвижимости располагается на этом участке. Прошу заметить, что кадастровая стоимость существенно отличается от инвентаризационной чаще всего в сторону увеличения.

Ведущий: – Спрашивают по поводу объектов недвижимости и земельных участков, которые уже находились на территории, но не факт, что земля, земельный под ними были межёваны, выделены в натуре, потому что они там находились давно, скажем, в 90-е годы получили земельный участок вместе с дачным строением каким-то. И сейчас нет понимания межёван – немежёван. Каким образом здесь быть? И тут очень часто, я думаю, что один из двух раз, 50% как раз, что твоя территория несколько больше оказывается, чем должна быть, заходишь на территорию соседа, а то и полностью занимаешь.

Гость: – Если несколько больше – тут вопрос очень интересный. Несколько больше он когда стал? Более 15 лет или менее 15 лет? Законодатель нам говорит, что на самом деле фактическое землепользование должно быть установлено более 15 лет. И также он даёт нам возможность либо уточнять границы плюс 10%, либо от минимального размера, установленного в данной территориальной зоне. Другими словами, если ты использовал свой земельный участок в других границах более 15 лет, ты действительно можешь установить свои границы по факту использования. Факт может быть не только увеличения, но и уменьшения своих границ. Это действительно так. Точно так же с объектом недвижимости. Если ваш объект недвижимости располагается, и у вас нет достоверных данных – всегда можно заказать выписку из Росреестра в отношении земельного участка или объекта недвижимости. Это можно сделать самостоятельно, либо обратиться к нам, в нашу фирму, либо обратиться через наш сайт. Мы вам точно так же можем в электронном виде эту выписку заказать.

Ведущий: – Но с межеванием лучше не затягивать.

Гость: – С межеванием лучше не затягивать, потому что только при этой процедуре ты будешь наверняка уверен, что твой земельный участок стоит в границах, что располагаются твои заборы – это раз, твой объект недвижимости не нарушает границ соседних земельных участков.

Ведущий: – С учётом всех отступов – это тоже важно.

Гость: – Да. Дальше, при уточнённых границах ты этот земельный участок всегда можешь разделить, объединить участки, увеличить его площадь, то есть перераспределить со свободными госземлями и своим участком. Только уточнённый участок можно будет перераспределить. Довольно часто есть возможность перераспределить часть земли, которая, ты видишь, является свободной до предельного минимального размера – в городе Перми под ИЖС это 4,5. На неотмежёванном участке ты парализован в этих правах. Ты не можешь ни разрешения получить, ни объединить участки, ни разделить участок.

Ведущий: – Не говоря уже о продать, потерять, заложить, подарить.

Гость: – Везде требуется уточнение границ. В данном случае мы будем говорить, что законодатель конкретно не фиксирует, продать земельный участок ты можешь и без межевания. Другое дело, что приобретать такой участок покупатель будет с большим дисконтом.

Ведущий: – Для него это рискованно.

Гость: – Да, он принимает на себя большие риски в отношении всех тех самовольных объектов, которые ты возвёл на данном земельном участке.

Ведущий: – А если у вас есть ещё вопросы к нашему сегодняшнему гостю – задавайте их лично через сайт компании, может быть в расшифровке нашего сегодняшнего разговора. Большое спасибо. До новых встреч, думаю, что не раз мы с вами ещё встретимся в этой студии. Судя по вопросам слушателей, в этом есть необходимость.

Гость: – Да, вам большое спасибо за приглашение на эфир, буду рад участвовать и в дальнейшем в работе с вашей компанией.


Обсуждение
2876
0
В соответствии с требованиями российского законодательства, мы не публикуем комментарии, содержащие ненормативную лексику, даже в случае замены букв точками, тире и любыми иными символами. Недопустима публикация комментариев: содержащих оскорбления участников диалога или третьих лиц; разжигающих межнациональную, религиозную или иную рознь; призывающие к совершению противоправных действий; не имеющих отношения к публикации; содержащих информацию рекламного характера.