Загородная недвижимость и долевое строительство

Юлия Хлобыст: Прежде, чем мы начнем разбираться, что же произошло на рынке недвижимости, в том числе загородной, с того времени, как вы у нас не были, хотелось бы узнать, что произошло в вашей компании, в комплексах «Златоустье» и компании «Загородный клуб».

Елена Сидорова: Мы получили разрешение на строительство второй очереди жилого комплекса «Златоустье», то есть сейчас мы начинаем строить 9-подъездный пятиэтажный дом. Это будет вторая очередь жилого комплекса, первую очередь мы построили, ввели в эксплуатацию и в общем-то успешно продали. А сейчас, так как мы получили разрешение не так давно, это было в середине декабря 2012 года, естественно, на сегодняшний момент у нас идет забивка свай. Мы не так много успели сделать, не так много времени прошло. Мы объявили старт продаж, и сейчас «Златоустье-2» - это тот проект, на который брошены все силы нашей компании, моральные, физические. Но в то же время мы дальше продолжаем строить загородный комплекс, коттеджный поселок «Златоустье-Премиум» из 24 домов. Мы не построили только лишь 5, я хочу сказать, что этот наш проект подходит к логическому завершению. В 2013 году мы планируем, что все-таки уже закончим и строительство, и продажи. В 2012 году для «Златоустья-Премиум», я считаю, был хороший и удачный год, потому что мы и много построили, и много успели реализовать, подвели абсолютно все коммуникации, газ, в наших домах уже тепло. Этой весной мы будем заниматься благоустройством после, закончим его, потому что часть работ уже выполнена. В общем-то, приглашаем всех на выставку недвижимости, которая будет проходить 21 февраля в эти выходные, 4 дня, на ярмарке недвижимости, где можно будет познакомиться с проектом «Златоустье-2» и посмотреть коттеджный поселок «Златоустье-Премиум».

Светлана Ефименко: А я хотела бы напомнить, что жилой комплекс «Златоустье» в первую очередь уже возведен, вторая возводится, и находится он в селе Усть-Качка Пермского края по улице Победы.

Юлия Хлобыст: Подводя итог вашим словам, первое – ярмарка недвижимости будет в выставочном центре «Пермская ярмарка», это для тех, кто захочет прийти и познакомиться с вашими предложениями. Второе – все-таки для тех, кто прямо сейчас, может быть, сидит и захочет воочию увидеть, что же такое вы там настроили.

Елена Сидорова: Наш сайт zlato.perm.ru, есть на стартовой странице три иконки, потому что у нас три масштабных проекта. Это «Златоустье-1», там все, в общем-то, можно посмотреть, как это все начиналось, что из себя вообще представляет «Златоустье», где это все расположено, Светлана уже правильно сказала, мы не так далеко от курорта «Усть-Качка». Второе – это наш проект «Златоустье-2», про что мы сегодня и будем говорить. И коттеджный поселок «Златоустье-Премиум». Заходите на наш сайт, вся информация там есть, номер телефона отдела продаж 202-31-31. Также менеджеры и я лично отвечаем на этот номер телефона, все можно посмотреть, увидеть, все доступно.

Юлия Хлобыст: Если говорить о ситуации по недвижимости, вообще по рынку недвижимости в целом. За конец 2012 и начало 2013 года рейтинги агентств недвижимости фиксируют незначительный, но все-таки рост объектов недвижимости. Произошел ли рост у вас, и если говорить в целом, по рынку, с чем вы это связываете?

Андрей Поляков: Рост цен имеется в виду.

Елена Сидорова: Да, это на самом деле так. С начала года цены выросли в среднем на 2%, это очень хороший показатель. Наверное, у застройщиков все хорошо…

Юлия Хлобыст: Хороший, потому что не на 5% или не на 10%?

Светлана Ефименко: Хороший в плане развития общества и экономики, наверное.

Елена Сидорова: Рынок оживает. Это отмечают все застройщики. Но, наверное, из объективных показателей, почему повышается стоимость жилья, как человек, который представляет строительную компанию, скажу, что подорожали строительные материалы, а особенно металл. Изделия из металла стоят очень дорого, это не может не влиять на стоимость квадратного металла. Мы знаем, что в Перми не так много интересных площадок для строительства. Сегмент эконом-класса и комфорт-класса всегда востребован и, к сожалению, на сегодняшний момент не так много интересных жилых комплексов, которые есть в Перми, могут сделать такое предложение. Если мы посмотрим VIP-квартиры, все-таки у них стоит квадратный метр 120 тысяч, то вряд ли он вырастет еще на много. Эти квартиры не очень востребованы. А те квартиры, которые до 3 миллионов рублей, конечно, востребованы, и предложений не так много на сегодняшний момент.

Андрей Поляков: Тем не менее, рост цен – это совсем не то, конкретные сделки, удовлетворение платежеспособного спроса. Поэтому тут возникает следующий вопрос, и с заверениями нашего губернатора, что мы введем миллион квадратных метров жилья в этом году. Для Пермского края миллион – это достаточно много. По идее, это должно спровоцировать снижение цен, насколько я понимаю. как вы это прокомментируете?

Елена Сидорова: Знаете, сказать «введем» - это еще не значит ввести.

Светлана Ефименко: Дай бог, введем, да.

Андрей Поляков: Нет, если введем?

Елена Сидорова: Если введем, конечно, определенное снижение стоимости будет. Но я не думаю, что не я одна сомневаюсь в том, что этот миллион квадратных метров в ближайшее время будет введен. Тому есть много причин, в общем-то, они всем известны. Насколько я знаю, в 2013 году ожидается меньшее количество квадратных метров для введения в эксплуатацию, чем было в 2012. Незначительно, но меньше. Это говорит о том, что цена на недвижимость падать не будет. По крайней мере, на сегодняшний момент. И все-таки если говорить о развитии загородной недвижимости, то ее развитие не спасет, но даст определенную альтернативу тем, кто все-таки выбирает между квартирой в городе и квартирой или домом за городом.

Юлия Хлобыст: Мы плавно перешли к вопросу выбора. Вы сказали, что одна из причин, почему компания «Загородный клуб» начала строительство там – это предоставление некой альтернативы, потому что нет достаточно интересных участков в городе, а в Усть-Качке существуют свои плюсы. Какие еще причины могут являться решающими при выборе жилья за городом?

Елена Сидорова: Я не открою секрет, если скажу, что цена. Что на сегодняшний момент можно купить в Перми за 36 тысяч рублей за квадратный метр? Это будет довольно-таки отдаленный район, не буду называть, думаю, все прекрасно понимают, с сомнительной инфраструктурой, откуда иногда сложнее добраться до центра города, учитывая все пробки, сложную транспортную доступность, из одного района переехать в другой, особенно если этот район далеко расположен, и качество жилья. Это будет панельный дом, ни своей территории, ничего. Это мы можем купить за 36 тысяч за квадратный метр. Мы даем здоровую альтернативу. Да, вы можете купить квартиру в городе, но отказаться от всех тех благ, которые есть на курорте «Усть-Качка». Это 50 километров от Перми. сейчас есть замечательно реконструированная трасса, которая в дальнейшем будет еще лучше, будет разделительная полоса, доехать на автомобиле или автобусе, который курсирует каждый час, ездит в Пермь и обратно в Усть-Качку. Здесь добраться до работы иногда, может быть, даже быстрее, чем из каких-то отдаленных районов. Но здесь вы получаете квартиру в кирпичном доме, полностью из кирпича внутренние и внешние стены, электролифт в пятиэтажном доме, не 20-этажном муравейнике. Кирпичный слив со своей закрытой охраняемой территорией, потому что сейчас просто выпустить ребенка во двор, я хочу и смотрю, что как раньше мы, дети во дворах не гуляют. Их там просто нет, потому что страшно, огромное количество машин, загазовано, свежего воздуха-то и нет. Смысл ребенка выводить на улицу, иди, погуляй во дворе – это звучит уже как абсурд. У нас есть закрытая территория двора, куда нет доступа автомобилям, только пожарным и определенным. Все другие автомобили за территорией. Есть возможность припарковать автомобиль, это тоже бич нашего города, посмотрите на наши дворы, они просто заставлены, дальше будет только хуже. Есть огражденная территория двора, которая охраняется, куда можно выпустить ребенка, где не будет автомобилей, и он будет дышать свежим воздухом. Здесь же рядом есть огромная территория курорта, где вы можете проводить досуг. Есть бассейн, замечательная школа, вся социальная инфраструктура – вы от нее не отказываетесь, не уезжаете в голое поле, дышите воздухом, но отказываетесь от всех благ цивилизации, которые существуют в городе. Поэтому сейчас, несмотря на то, что у нас идет нулевой цикл строительства, мы увидели хорошую тенденцию, спрос на наше предложение. Люди оценили его, понятно, что многие приходят с нами уже за второй квартирой. Например, есть «Златоустье-1», нас рекомендуют друзьям, и это не просто рекламный слоган, это на самом деле так.

Светлана Ефименко: Я подведу какой-то итог в перечислении достоинств, которые назвала Лена – это цена, инфраструктура, экология.

Юлия Хлобыст: Все равно есть закоренелые скептики, которые пишут нам сейчас на ICQ о том, что сменить квартиру в городе, даже в самом отдаленном районе – это выше их понимания, квартиру в городе на квартиру в той же Усть-Качке.

Андрей Поляков: Которая находится на расстоянии 50 километров от города.

Юлия Хлобыст: Тут, я думаю, это личное дело каждого.

Светлана Ефименко: Есть замечательное стихотворение: «Каждый выбирает для себя».

Андрей Поляков: Отсюда другой вопрос. Если вы представляете достаточно серьезную строительную компанию с хорошим качеством, которая может построить концептуальное жилье нормального качества по нормальным ценам, планируете ли вы в городе что-то строить? Есть ли у вас площадки как минимум в планах?

Елена Сидорова: На сегодняшний момент не планируем, потому что есть достаточное количество застройщиков в городе, которые…

Андрей Поляков: Достаточным я бы его не назвал, конечно.

Елена Сидорова: Определенные киты, на которых зиждется строительство в городе, есть. в Усть-Качке альтернативы нет, на сегодняшний момент мы единственная компания, которая щзанимается таким клубным форматом, развивает определенную концепцию загородной недвижимости и загородных поселков. Скажу, что эта наша идея строить не просто загородную недвижимость, дома, а именно квартиры, в начале вспомните наши последние встречи, когда мы приходили, и вы удивлялись – а не страшно ли строить? Не побоюсь этого слова, мы были первым, кто строил и предлагало именно этот формат жилья, квартиры за городом. Многие смотрели на это с определенным вопросом. Сегодня я знаю, что разрабатываются и уже есть площадки, в Култаево, допустим. Кондратово – это уже скорее пригород. Люди, которые готовы вкладывать деньги, девелоперы, увидели в этом определенную тенденцию.

Андрей Поляков: Переходим к юридическим аспектам. У нас идет голосование, вопрос такой – к кому все-таки лучше идти, к риелтору или застройщику?

Юлия Хлобыст: Наши гости попозже ответят на этот вопрос, разрешат наши сомнения, к кому правильнее идти. Светлана, скажите, какие нюансы нужно обязательно учитывать в договоре купли-продажи?

Светлана Ефименко: Купли-продажи или все-таки участия в долевом строительстве? На сегодняшний день мы как застройщики заключаем именно договоры участия в долевом строительстве. Поэтому мы будем разговаривать о купле-продаже или об участии в долевом строительстве?

Андрей Поляков: Думаю, можно затронуть и тот, и этот договор.

Светлана Ефименко: Давайте изначально затронем договор об участии в долевом строительстве, поскольку именно этим договором оформляются отношения между застройщиком и дольщиком, участником долевого строительства тогда, когда будущие объекты, квартиры еще не построены. На сегодняшний день это не единственный вариант, существуют еще и кооперативы, и так далее. но мы будем говорить именно об этом договоре, как о наиболее надежном инструменте, который предлагает наше российское законодательство. Я думаю, многие успели оценить именно этот договор, и очень часто встречаются, когда к нам в отдел продаж приходят люди, первый вопрос, который они задают: «А какой договор вы заключаете?» Заключение договора именно об участии в долевом строительстве с его последующей государственной регистрацией дает определенные гарантии, позволяет более уверенно себя чувствовать будущему владельцу квартиры.

Елена Сидорова: Я добавлю, что все-таки даже по этому договору застройщик не имеет возможности привлечь сначала деньги, а потом уже регистрировать этот договор в определенных структурах. Это важно, если, например, вы пришли, вам говорят «сначала деньги, потом договор регистрируем», то это совсем неправильно. Все-таки вы можете подписать договор об участии в долевом строительстве и только потом, когда вы его зарегистрируете, будете знать, что эта квартира больше никем не была куплена, продана только единожды и только вам, только тогда вносить определенные денежные средства. Я считаю, что это очень правильно, собственно говоря, то, к чему нужно стремиться, приходя к моменту покупки квартиры.

Юлия Хлобыст: У многих, наверное, возникает вопрос по поводу недостроев, долгостроев. Это очень субъективно или как-то все-таки можно объективно себя обезопасить?

Светлана Ефименко: Безусловно, определенные моменты в плане подстраховочных вещей существуют, и мы сейчас с вами об этом поговорим. Железной страховки, прямо супервещи, которая вас полностью обезопасит от банкротства застройщика, еще каких-то вещей, не существует. Но законодатели работают в этом направлении, и закон 214-ФЗ постоянно обновляется, стремится к совершенствованию и работает. Определенные гарантии все-таки у дольщиков есть, и у обманутых дольщиков, и все наши компании, которые сегодня освещаются, позволяют людям чувствовать себя более уверенно в этом плане.

Андрей Поляков: Тут же возникает еще один вопрос, вытекающий из первого. Договор, как правило, нам предлагается, в который мы как покупатели, клиенты вносить изменения по сути уже не можем. Этим грешат очень многие банки, крупные строительные компании. Даже если ты пойдешь по процедуре и напишешь протокол разногласий, укажешь, что тебя не устраивает ряд пунктов, строительная компания, как правило, не идет на изменение договора. Она говорит: Это наш типовой договор, либо подписывайте, либо не покупайте у нас квартиру».

Елена Сидорова: За всех сказать не могу, могу сказать за нашу компанию-застройщика. Мы идем на это. Мы очень внимательно выслушиваем пожелания всех наших дольщиков и там, где это возможно, согласитесь, не всегда возможно учесть абсолютно все пожелания человека – но где возможно, там…

Андрей Поляков: Мы говорим о каких-то разумных изменениях.

Елена Сидорова: Конечно, мы договор меняем. Если для человека очень важно указать те моменты, против которых мы ничего не имеем, пусть они будут договоры. Мы вносим изменения, это возможно и без протокола разногласий, а после беседы, обсуждений каких-то вещей.

Юлия Хлобыст: Я хочу остановить голосование. Все те, кто позвонил и принимал участие, звонили по одному телефону – 207-05-15. Это говорит о том, что нужно идти к риелтору. Елена, Светлана, объясните, в каком случае можно или нужно идти к риелтору, а в каком – прямиком двигаться к застройщику?

Елена Сидорова: Тогда, когда вы точно определили объект своих желаний. Например, вы понимаете, что хотите купить загородный дом, где находится этот дом, знаете название поселка. Естественно, сейчас не составляет никакого труда найти компанию, которая его застраивает, это открытая информация. Я думаю, что, конечно, идти узнавать всю информацию из первых рук, получить достоверно и по конструктиву, может быть, даже какие-то определенные скидки – это понятно. если вы определились с объектом недвижимости, я уверена в том, что нужно все-таки идти непосредственно к тем людям, которые этот дом строили. Но в то же время мы сотрудничаем со всеми серьезными агентствами недвижимости, которые на сегодняшний день на плаву и на слуху, которые работают. Их не так много, как кажется. Конечно, очень много есть агентств недвижимости, которые какие-то свои функции выполняют, но те серьезные компании, не буду их сейчас перечислять, но они есть, рейтинги определенные, это все можно увидеть… Если у вас есть несколько объектов, которые вы бы хотели рассмотреть как варианты, если вы хотите предложить свою квартиру или какую-нибудь свою недвижимость в зачет, тогда имеет смысл идти к риелтору, который возьмет на реализацию эту недвижимость и предложит вам выбрать. Продаем мы по одним и тем же ценам, и риелторы, и мы даем вам одну и ту же стоимость. По крайней мере, так должно быть в идеале – у нас это так. Но если вы предлагаете квартиры взаимозачетом, тогда нужно обратиться в риелторскую компанию, тогда идите прямиком к застройщику, требуйте, узнавайте, из чего была построена. У нас есть все схемы, проекты, как были проложены коммуникации и так далее. естественно, риелтор не может всех аспектов знать, учитывать и так далее. более полную информацию все равно вы получите у застройщика.

Андрей Поляков: Тут возникает еще вопрос комиссии. С кого риелтор берет комиссионные?

Елена Сидорова: Как правило, с застройщика.

Юлия Хлобыст: Возвращаемся к Светлане. Я прервала ваш рассказ о договоре, вы начали с договора долевого строительства. Следующий этап – это уже договор купли-продажи. Но перед его заключе6нием, наверное, должна быть сдала недвижимость. Кстати, сроки сдачи вы как-то не назвали.

Елена Сидорова: «Златоустье», вторая очередь – скажу, что мы строим по блокам. Первый блок – первые три подъезда, они вводятся в эксплуатацию в втором квартале 2014 года. Это не просто построен дом, все у вас под домом некрасиво разрыто. Нет, это уже благоустройство, часть уже огорожена, вы пользуетесь всей готовой инфраструктурой, и мы строим дальше. Это нормальные приемлемые сроки. Мы взяли их, учитывая наш опыт строительства. Здесь мы уверены, что если и дальше пойдут так же темпы спроса и продаж, которые есть на сегодняшний момент, все будет без задержек.

Юлия Хлобыст: Когда подписывается договор купли-продажи?

Светлана Ефименко: Тогда, когда есть что продавать, когда уже полностью сформирован объект недвижимости.

Юлия Хлобыст: До 2 квартала 2014 года – это договор долевого участия в строительстве.

Светлана Ефименко: Да, и только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, непосредственно квартиры уже будут иметься в наличии – после этого уже будут заключаться договоры купли-продажи.

Юлия Хлобыст: Возникают налоговые обязательства при этих сделках с недвижимостью?

Светлана Ефименко: При приобретении недвижимости – нет. Налоговые обязательства возникают тогда, когда вы будете распоряжаться своей недвижимостью. Здесь, конечно, доходы на налог физических лиц, НДФЛ, от него никуда не деться. Здесь имеются свои особенности. Будем ли мы о них сегодня подробно говорить или нет…

Андрей Поляков: Тут зависит от того, какой договор ты заключил. Если ты заключил договор долевого участия и продал в течение срока этого договора…

Светлана Ефименко: Если заключается договор об участии в долевом строительстве, и вы по какой-либо причине решили, что не нужна вам эта квартира, этот объект недвижимости, а квартира еще не построена, то здесь заключается… Не знаю, элементарные вещи с вами обсуждаем, но думаю, все сегодня это слово знают, договор цессии. Договор уступки прав требования к застройщику. Новый покупатель приобретает пока еще не квартиру, а право требования к застройщику передать в будущем эту квартиру тогда, когда она будет построена.